Mehrfamilienhaus verkaufen.
Ablauf, Steuern, Unterlagen.

Ein Mehrfamilienhaus verkauft man selten mehr als einmal im Leben. Entsprechend groß sind die Fragen: Was ist das Haus wert? Was wird aus den Mietern? Fallen Steuern an? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Punkte, aus der Praxis von 17 verkauften Mehrfamilienhäusern in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Ansbach.

Inhalt:

• Der Ablauf in 7 Schritten
• Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
• Checkliste Unterlagen
• Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
• Portal oder Off-Market
• Steuern beim Verkauf
• Kosten für Verkäufer und Käufer
• Häufige Fehler

Der Ablauf in 7 Schritten.

1. Unterlagen sammelnMietaufstellung, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächen und eine Liste der Modernisierungen. Je vollständiger, desto schneller und sicherer der Verkauf. Manche Dokumente wie alte Baugenehmigungen oder eine fehlende Wohnflächenberechnung brauchen Wochen. Fordern Sie diese deshalb an, bevor der erste Käufer fragt.
2. Preis über den Ertrag bestimmenInvestoren rechnen mit der Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Lage, Zustand und Mietpotenzial verschieben den Faktor nach oben oder unten. Ein marktgerecht bewerteter Preis zieht ernsthafte Käufer an. Ein zu hoher Startpreis führt dagegen oft zu langer Vermarktung und späteren Nachlässen.
3. Verkaufsweg wählenÖffentlich über Portale oder off-market an ausgewählte Käufer. Off-market bleibt der Verkauf diskret, Mieter und Nachbarn erfahren erst davon, wenn Sie es möchten. Beide Wege vergleichen wir weiter unten.
4. Käufer prüfenEin Finanzierungsnachweis oder Eigenkapitalnachweis vor der Besichtigung trennt echte Käufer von Neugierigen. Klären Sie auch, wer kauft: eine Privatperson, eine GmbH oder eine andere Gesellschaft. Bei Gesellschaften gehört ein aktueller Handelsregisterauszug dazu.
5. Besichtigung und DatenraumWenige, gut vorbereitete Termine. Ein digitaler Datenraum beantwortet die meisten Fragen, bevor sie gestellt werden. Stimmen Sie die Termine früh mit den Mietern ab. Keller, Dach, Heizung und leere Wohnungen sollten Sie immer zeigen können.
6. Kaufvertrag beim NotarDer Notar entwirft den Vertrag, beide Seiten prüfen ihn in Ruhe. Bei der Beurkundung wird alles laut verlesen und unterschrieben. Achten Sie besonders auf Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabestichtag, Haftung für Mängel sowie die Regeln zu Mieten, Kautionen und Nebenkosten.
7. Zahlung und ÜbergabeNach Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlt der Käufer. Mit der Übergabe gehen Mieten, Lasten und Kautionen über. Der Notar meldet die Fälligkeit erst, wenn zum Beispiel die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen und die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat. Eigentümer wird der Käufer mit der Umschreibung im Grundbuch.

Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?

Käufer von Mehrfamilienhäusern sind fast immer Investoren. Sie rechnen nicht mit Quadratmeterpreisen wie bei einer Eigentumswohnung, sondern mit dem Ertrag: Jahresnettokaltmiete mal Faktor. Der Faktor hängt von Lage, Zustand, Mietpotenzial und Zinsniveau ab.

Ein Beispiel: 60.000 € Jahresnettokaltmiete mal Faktor 15 ergibt 900.000 €. Liegen die Mieten deutlich unter dem Mietspiegel, steigt der Faktor oft, weil der Käufer Potenzial sieht. Steht eine Dachsanierung an, sinkt er.

Investoren schauen außerdem auf die Kosten, die nach dem Kauf auf sie zukommen. Dazu gehören Heizung, Fenster, Dach, Leitungen und die energetische Qualität laut Energieausweis. Ein Sanierungsstau wird vom Preis abgezogen, oft großzügiger als nötig. Belegte Modernisierungen mit Rechnungen wirken in die andere Richtung.

Ein Verkehrswertgutachten ist für den Verkauf nicht vorgeschrieben. Sinnvoll ist es vor allem bei Erbschaften, Scheidungen oder Streit unter Miteigentümern. Für den Verkauf an Investoren reicht meist eine marktgerechte Bewertung auf Basis der Mieten und des Zustands.

So rechnen Investoren den Preis im Detail ›

Checkliste:
Diese Unterlagen brauchen Sie.

Nicht alles muss am ersten Tag vorliegen. Sinnvoll ist eine Reihenfolge nach Phasen.

Für das Erstgespräch

• Aktuelle Mietaufstellung mit Mieten, Flächen und Mietbeginn
• Baujahr, Anzahl der Einheiten und grobe Liste der Modernisierungen

Für Inserat, Datenraum und Käuferprüfung

• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
• Energieausweis (Pflicht bei Besichtigung)
• Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
• Mietverträge mit allen Nachträgen, bei Gewerbe besonders sorgfältig
• Aufstellung der Kautionen mit Art und Höhe
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
• Liste der Modernisierungen mit Jahr und Kosten, dazu Rechnungen
• Wartungs- und Prüfnachweise, etwa für Heizung, Schornstein und Rauchwarnmelder
• Wohngebäudeversicherung mit Schadenshistorie
• Teilungserklärung, falls das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist

Für Notar und Übergabe

• Flurkarte und gegebenenfalls Baulastenauskunft
• Baugenehmigungen, vor allem für Ausbauten von Dach oder Keller
• Angaben zu laufenden Darlehen und Grundschulden für die Löschung
• Schlüsselliste, Zählerstände und Liste offener Mieterthemen

Vermietetes Mehrfamilienhaus
verkaufen.

Kauf bricht nicht Miete. Das regelt § 566 BGB. Alle Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, auch die Kautionen. Für die Mieter ändert sich zunächst nur, an wen sie die Miete überweisen.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben Mieter in der Regel nur, wenn ihre Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Beim Verkauf des ganzen, nicht aufgeteilten Hauses spielt es meist keine Rolle.

Mieter informieren

Eine Pflicht, die Mieter schon vor dem Verkauf zu informieren, gibt es nicht. Spätestens zu den Besichtigungen erfahren sie aber davon. Ein kurzes, sachliches Schreiben nimmt Unruhe heraus. Es erklärt, dass die Mietverträge unverändert bleiben. Nach der Übergabe schreiben Verkäufer und Käufer am besten gemeinsam, ab wann die Miete auf welches Konto geht.

Besichtigungen mit Mietern

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Bündeln Sie die Termine, damit nicht jede Woche jemand klingelt. Oft reicht es, eine oder zwei typische Wohnungen zu zeigen und den Rest über Grundrisse und Fotos im Datenraum zu erklären.

Was Sie an den Käufer übergeben

• Alle Mietverträge im Original oder als vollständige Kopie, mit Nachträgen und Mieterhöhungen
• Die Kautionen oder die Sparbücher und Bürgschaften dazu. Werden sie nicht übertragen, können Mieter die Kaution unter Umständen weiter von Ihnen verlangen.
• Die Nebenkostenabrechnungen und die Belege des laufenden Jahres
• Informationen zu Mietrückständen, Mängelanzeigen und laufenden Streitigkeiten

Wer die Nebenkostenabrechnung für das Jahr des Verkaufs erstellt, regeln Sie am besten im Kaufvertrag. Dort steht auch, wie Vorauszahlungen und Kosten zum Übergabestichtag aufgeteilt werden. Eine Kündigung von Mietern, nur um das Haus leer zu verkaufen, ist in der Regel nicht möglich.

Portal oder Off-Market:
ein sachlicher Vergleich.

Beide Wege können zum richtigen Käufer führen. Entscheidend ist, was Ihnen wichtiger ist: maximale Reichweite oder Diskretion und Planbarkeit.

Verkauf über Portale

• Große Reichweite, auch bei Käufern außerhalb der Region
• Viele Anfragen, darunter viele ohne Finanzierung
• Mieter und Nachbarn sehen das Inserat
• Ein Haus, das lange online steht, wirkt schwer verkäuflich und verliert an Wert

Verkauf off-market

• Nur geprüfte Käufer mit Nachweis bekommen die Unterlagen
• Diskret gegenüber Mietern, Nachbarn und Bekannten
• Weniger Besichtigungen, dafür ernsthaftere
• Setzt ein großes Netzwerk an Investoren voraus

Bei KLEO sind es über 1.000 Investoren, davon 20 im engsten Kreis, mit denen wir regelmäßig Geschäfte machen. Findet sich off-market kein passender Käufer, bleibt der Weg über Portale offen.

Steuern beim Verkauf.

Liegt das Mehrfamilienhaus im Privatvermögen und sind seit dem Kauf mehr als zehn Jahre vergangen, ist der Gewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb der zehn Jahre wird der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Für die Frist zählen in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Eintragung im Grundbuch.

Bei der Berechnung des Gewinns werden die Abschreibungen, die Sie in den Vorjahren geltend gemacht haben, von den Anschaffungskosten abgezogen. Der steuerpflichtige Gewinn kann deshalb höher ausfallen als die reine Differenz der Kaufpreise. Haben Sie eine Wohnung im Haus selbst bewohnt, kann dieser Teil unter bestimmten Voraussetzungen auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei sein. Bei einem geerbten Haus zählt die Haltedauer des Erblassers mit.

Vorsicht bei mehreren Verkäufen: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann ist der Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig. Wurde ein Haus in Wohnungen aufgeteilt, kann jede Wohnung als eigenes Objekt zählen. Liegt das Haus in einer GmbH, gelten ohnehin andere Regeln.

Hinweis: Dieser Abschnitt gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren Fall fragen Sie Ihren Steuerberater, am besten bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Welche Kosten fallen an?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. Als Verkäufer tragen Sie meist nur die Löschung alter Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank. Mit KLEO ist der Verkauf für Sie als Eigentümer provisionsfrei.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie es in der Regel mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der genauen Höhe. Manchmal lässt sich das Darlehen auf ein anderes Objekt übertragen.

Hinzu kommen kleinere Posten, etwa für einen aktuellen Grundbuchauszug, einen neuen Energieausweis oder den Steuerberater. Die Grundsteuer für das laufende Jahr schuldet gegenüber der Gemeinde, wer am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird sie meist zum Übergabestichtag zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt.

Häufige Fehler
beim Verkauf.

• Preis aus dem Bauch: Ein Wunschpreis ohne Bezug zum Ertrag schreckt Investoren ab. Spätere Senkungen fallen auf.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlende Mietverträge oder Nachweise kosten Zeit und Vertrauen. Der Käufer rechnet das Risiko in den Preis ein.
• Mängel verschweigen: Ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag ist üblich. Er schützt aber nicht, wenn Sie bekannte Mängel arglistig verschweigen.
• Käufer nicht prüfen: Ohne Finanzierungsnachweis platzen Termine beim Notar oder verschieben sich um Monate.
• Mieter übergehen: Wer Mieter erst über ein Inserat erfahren lässt, riskiert Unruhe und schwierige Besichtigungen.
• Steuer zu spät klären: Ein Verkauf wenige Wochen vor Ablauf der Zehnjahresfrist kann teuer werden.
• Darlehen vergessen: Die Vorfälligkeitsentschädigung gehört vor der Preisverhandlung auf den Tisch, nicht danach.

Verkaufen in Ihrer Stadt.

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